Erbbauzins in Deutschland – Was ist das?

Unter dem Erbbauzins, welcher auch als Erbpachtzins bezeichnet wird, wird die jährliche Gebühr verstanden, die der Erbbauberechtigte in der Zeit des Erbbaurechts für die Verwendung des Grundstücks an den Eigentümer entrichtet.

Dabei wird der Erbbauzins im Gegensatz zu früher meist nicht mehr für die komplette Laufzeit des Erbbaurechts ermittelt, sondern mit der sogenannten Wertsicherungsklausel versehen. Daher kann die Höhe des Erbbauzinses damit unter definierten Bedingungen vom Eigentümer des Grundstücks erhöht werden.

Der Erbbauzins ist daher die Gebühr, die der Nutzer des Grundstücks an den Eigentümer zahlt, wenn dieser mit ihm einen Erbpachtvertrag abgeschlossen hat. Bei solchen Verträgen vermietet der Eigentümer – meistens die Gemeinde oder Kommune – das Grundstück an den Pächter und gestattet diesem das Recht, ein Gebäude darauf zu errichten. Solche Erbpachtverträge haben meistens eine lange Laufzeit über 60 bis 99 Jahren, sodass gleich mehrere Generationen das Grundstück verwenden können. Zudem besteht oftmals die Möglichkeit, diesen Vertrag zu verlängern.

Rechtlich ist ein Erbbauzins im Erbbaurechtsgesetz definiert und wird im dazugehörigen Erbbaurechtsvertrag definiert.
Der sogenannte wesentliche Bestandteil eines Erbbaurechts ist der Bau. Dies bedeutet, dass das Bauwerk anstandslos ein Teil des Grundstücks wird, wenn das Erbbaurecht aufgelöst wird.

• Das Erbbaurecht kann für einen unbefristeten oder befristeten Zeitraum vereinbart werden.
• Rechtlich zählt der Bereich des Erbbaurechtes zu den grundstücksgleichen Rechten. Daher kann es ebenfalls vererbt, belastet oder veräußert werden.

In jenem Recht liegt ebenfalls die Begründung für die Existenz des Erbbaugrundbuchs als Vertreter für das ansonsten gültige Grundbuch. Dabei werden alle wichtigen Informationen für das Erbbaurecht aufgenommen.
Außer dem Erbbaugrundbuch besteht zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten der Erbbaurechtsvertrag. Jener Vertrag enthält alle Vereinbarungen in Bezug auf das Erbbaurecht.
Um zu garantieren, dass das Erbbaurecht auch nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks bestehen bleibt, wird dabei nur erstrangig bestellt.

Die Höhe des Erbbauzinses

Die Höhe des jährlich zu zahlenden Erbbauzinses beträgt im Normalfall zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswertes. Generell ist dieser frei zu verhandeln und unterliegt keinen definierten rechtlichen Vorschriften. Für die Bestimmung wird oftmals das aktuelle Zinsniveau des Marktes herangezogen. Bei einem Wert des Grundstücks von 100.000 Euro beträgt der jährlich zu zahlende Erbbauzins also normalerweise zwischen 3.000 und 5000 Euro.

Bei Anpassungen des Erbbauzinses im Rahmender der Laufzeit ( Definition Erbbauzins ) dient generell der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex als Grundlage. Die Anpassung des Erbbauzinses auf der Basis des Verbraucherindexes ist alle drei Jahre ausführbar, wenn sich der Index seit dem letzten Anstieg des Erbbauzinses sehr verändert hat.
Der Erbbauzins ist eine jährliche Gebühr, die für die Verwendung eines Erbbaurechts anfällt. Wenn der Eigentümer eine Immobilie kauft, erwirbt dieser generell auch das Grundstück, auf dem diese steht.

Wenn diese nicht dem Erbbaurecht unterliegt, dann bleibt das Grundstück im Besitz des anderen, dem Erbbaurechtgeber. Dieser räumt dem Pächter oder Käufer der Immobilie ein Nutzungsrecht an diesem Grundstück ein, verlangt hierfür jedoch eine jährliche Gebühr als eine Art Pacht oder Miete.
Die zu zahlende Gebühr wird grundsätzlich von Anfang an für eine lange Zeit festgelegt, meistens für 50 oder 99 Jahre.

Der Vorteil am Erbbaurecht ist, dass bei einem Immobilienkauf keinerlei Kaufkosten für das Grundstück anfallen, in jenem Fall braucht der Käufer damit keine 100.000 Euro noch extra aufbringen.

Es gibt aber zugleich recht viele Nachteile beim Erbbaurecht. Dadurch, dass dem Besitzer der Immobilie das Grundstück selbst nicht gehört, ist es zum Beispiel sehr viel schwieriger, die Immobilie im Anschluss wieder zu verkaufen. Dies wirkt sich ausnahmslos wertmindernd auf die Immobilie aus. Die Vor- und Nachteile sowie eine genaue Einschätzung, ob der Erbbauzins sich für die jeweilige Immobilie rechnen könnte, bekommen die Interessenten bei der Bank oder dem Notar.

Gern können diese sich dazu direkt an die Berater vor Ort wenden. Diese verfügen über hinreichende Erfahrungen, was das Thema Baufinanzierung und vor allem die Finanzierung der Immobilien auf den einzelnen Erbbaurechtgrundstücken betrifft.

Generell ist der Erbbauzins ist frei verhandelbar. Dabei wird die Höhe des Zinssatzes im Erbbaurechtsvertrag genau festgeschrieben. Gängig ist dabei ein Zins, welcher jedes Jahr 2 bis 6 Prozent des Werts des Grundstücks und den Erschließungskosten beträgt. Im Süden von Deutschland berechnen nach Angaben des Erbbaurechtsverbandes die meisten Rechtsgeber den Erbzins jedoch ohne eine Berücksichtigung aller Erschließungskosten und setzen bei der Berechnung stattdessen den reinen Bodenwert an.

Quelle: https://www.interhyp.de/ratgeber/lexikon/erbbauzins.html

Im Erbbauvertrag wird meistens eine Wertsicherungsklausel erklärt. Das heißt, dabei wird eine regelmäßige Anpassung des Zinses vereinbart. Dabei ist eine Erhöhung, welche sich an der Zunahme des Verbrauchspreisindexes orientiert, üblich. Nach jenen Regelungen des Erbbaurechtsgesetzes ist bei den Immobilien alle 3 Jahre diese Erhöhung zulässig. Die meisten Verträge dieser Art sehen diese Preisanpassung nach 5 Jahren vor.

Damit der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins nicht willkürlich erhöht, gibt es in Paragraf 9a des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) eine rechtlich geltende Kappungsgrenze, nach welcher die Erhöhung des Zinses den Mittelwert aus Lebenshaltungskosten- und Bruttolohnsteigerung in einem gewissen Zeitraum nicht überschreiten darf. Vor allem bei einer höheren Inflationsrate sind die Erbbauberechtigten hierdurch vor zu hohen Ausgaben geschützt.